Geschil met je aannemer: wat kun je doen als het werk niet af komt

Een geschil met je aannemer begint zelden met ruzie. Het begint met werk dat stil ligt, een appje dat niet wordt beantwoord, of een factuur voor iets wat je niet herkent. Op Beurs Eigen Huis in Utrecht hoorden we de zwaardere versies ervan: mensen die al een groot deel hadden betaald terwijl het werk nog lang niet af was, en soms een aannemer die failliet ging met het geld al binnen. Hoe eerder en hoe rustiger je handelt, hoe groter de kans dat het goedkomt. Dit zijn de stappen.

Begin hier: leg alles vast

Voordat je iets anders doet, zorg dat je een dossier hebt. Zet afspraken, wijzigingen en klachten op papier of per mail, maak foto's van het werk met datum, en bewaar de offerte, het contract en alle facturen. Als een aannemer zijn afspraken niet nakomt, is bewijs je sterkste kaart. Mondelinge toezeggingen verdwijnen, een tijdlijn met foto's en berichten niet.

Stap voor stap bij een geschil

De ingebrekestelling is de stap die mensen het vaakst overslaan, en juist die maakt het verschil. Zonder dat je je aannemer formeel de kans hebt gegeven om het binnen een redelijke termijn recht te zetten, sta je juridisch zwakker. Doe het schriftelijk, wees concreet over wat er moet gebeuren en wanneer, en bewaar een kopie.

Als het werk half af is of stilvalt

Als je aannemer het werk niet afmaakt, geldt dezelfde route: schriftelijk aankaarten, een redelijke termijn stellen, en bij verzuim ingrijpen. Komt de aannemer dan nog niet, dan mag je het werk in veel gevallen door een ander laten afmaken en de meerkosten verhalen. Zet dat verhaal wel goed op papier, want je moet kunnen aantonen welke kosten direct voortkwamen uit het tekortschieten.

Pas op met vooruitbetalen in deze fase. Het pijnlijke patroon dat we in Utrecht hoorden, waarbij iemand tachtig procent had betaald terwijl pas de helft af was en de aannemer vervolgens failliet ging, ontstaat bijna altijd doordat het geld de werkelijkheid te ver vooruit liep. Hoe dichter je betaling bij het daadwerkelijk afgeronde werk blijft, hoe minder je kunt verliezen.

Wat als je aannemer failliet gaat?

Gaat je aannemer failliet, dan meld je je als schuldeiser bij de curator, maar wees realistisch: particuliere opdrachtgevers staan vaak achteraan en zien meestal weinig terug. Geld dat je vooruit hebt betaald voor werk dat nog niet is gedaan, ben je in de praktijk vaak kwijt. Dit is precies het scenario waartegen gefaseerd betalen je beschermt, want geld dat nog niet is vrijgegeven, valt ook niet in het faillissement. Stop bij een dreigend faillissement direct verdere betalingen, leg nauwkeurig vast wat wel en niet is uitgevoerd, en laat je zo nodig juridisch bijstaan.

De 5%-regeling en je opschortingsrecht

Als particuliere opdrachtgever heb je bij aanneming van werk een paar rechten die je sterker maken. Je mag tot 5% van de aanneemsom inhouden of in depot bij de notaris zetten rond de oplevering, en dat bedrag vasthouden tot ongeveer drie maanden erna, zodat er geld achter de hand is om gebreken te laten herstellen. Daarnaast heb je een opschortingsrecht: schiet de aannemer tekort, dan mag je je betaling opschorten, mits dat in verhouding staat tot wat er niet goed is. Gebruik beide zorgvuldig en in redelijkheid, want overdreven inhouden kan zich tegen je keren.

Hoe je een geschil grotendeels voorkomt

De meeste geschillen gaan uiteindelijk over hetzelfde: geld dat al weg was voordat het werk klopte. Daarom is de beste bescherming simpel. Maak vooraf duidelijke afspraken over scope en fases, leg wijzigingen schriftelijk vast voordat er extra werk begint, en betaal gefaseerd, zodat elke betaling pas vrijkomt als die fase af en goedgekeurd is. Zo houd je grip, en blijft je geld van jou tot het werk klopt. Wil je dat zo opzetten, dan helpt Renno je daarbij.

Gerelateerde gidsen

• Meerwerk als huiseigenaar: grip houden op de kosten
• Veilig je aannemer betalen: de opties op een rij
• Beunhaas herkennen: de rode vlaggen

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Regels en rechten kunnen per situatie en per contract verschillen. Raadpleeg bij een concreet geschil een jurist of het Juridisch Loket.